| 文章来源：鹏哥投研 日本的房地产泡沫经历了经典的四个阶段。今天我们回顾一下他们失去的三十年，找到对我们投资的启示！ 背景：1980年到1990年，日本经济环境较好，加上极度宽松的金融环境，导致股票市场和房地产市场空前繁荣，比如日本的土地价格从1985年到1991年，6年时间涨了3倍，日本股指85年不足10000点到89年已经接近40000点，涨了4倍；  第一阶段：主动刺破泡沫 面对快速上涨的股市和楼市，政府为刺破楼市股市泡沫，采取了三招：其一快速加息，提高融资成本；其二开征地价税，提高土地持有成本；最后是限制金融机构对房地产的融资增速；  随着这些紧缩政策的执行，日本房地产进入第二阶段： 第二阶段：地产公司现金流困境 首先日本快速加息后，国际热钱大幅度流出，首先受损的就是股市，日本股市快速大跌，另外实体经济融资成本攀升导致企业破产数量大幅增加。 对于房地产，一方面政府限制房地产企业融资，另一方面大量企业破产，需求萎缩，房地产企业现金流越来越紧，房地产企业不得不“降价甩卖”；  第三个阶段：资产负债表塌陷 降价甩卖，房地产企业现金流得以改善，房地产并没有认识到市场的大拐点，认为未来房地产会大涨，应该逆势布局，继续通过“住专”融资开发房地，对应的就是新屋开工面积持续在高位；加剧了房地产的过剩，造成房价持续下跌；  第四阶段：经济危机 房地产价格大跌后，政府没有认识到不良资产问题的严重性，坚持“护送船队”模式，寄希望于地价回升和经济回暖；延误了处置不良资产的时间，从而导致实体经济越来越困难，从而陷入衰退。  文章来源：鹏哥投研 转载声明： 本文为转载发布，仅代表原作者或原平台观点或立场，不代表我方观点。澳洲门户网仅提供信息发布平台，文章或有适当删改。对转载有异议和删稿要求的原著方，可联络info@ozportal.tv。 |
