导读

• 全国房价涨不动了
• 房地产市场供需已现端倪
• 租赁市场同样转冷

2024年即将结束，澳大利亚的房地产市场度过了艰难的一年。利率压力、供给能力、人口变化等因素如同迷雾一般，持续笼罩在澳洲房地产市场上空。随着Corelogic公布了市场的最新月度数据，我们在这里做一个简单的总结，看看这份澳洲房产市场的年度成绩单。

全国房价涨不动了

CoreLogic最新披露的澳大利亚全国房屋价值指数 (HVI) 在春季的最后一个月仅上涨了 0.1%，这是自 2023 年 1 月以来最弱的涨幅。这标志着在连续22个月的增长后，全国房价上涨势头已接近尾声，尤其是悉尼和墨尔本两大城市的房价已开始转跌。

其中，表现最差的墨尔本房价，在过去12个月中已有10个月下跌，11月跌幅为0.4%，全年跌幅达2.3%。悉尼则自8月达到房价高峰后，在10月和11月连续两个月分别下跌0.2%。

而从季度数据来看，八个首府城市中已经有四个城市的房价出现了下跌，其中墨尔本跌幅最大（-1.0%），其次是达尔文（-0.7%），悉尼（-0.5%）和堪培拉（-0.3%）。

珀斯的房屋增值速度继续领先全国，11月房屋价值上涨 1.1%，于该季度上涨 3.0%，但这是自 2023 年 4 月以来连续三个月内最温和的涨幅，不及6 月季度增长率(6.7%)的一半。 同样，布里斯班的季度增长率已回落至 1.8%，这是自 2023 年 3 月以来的最低的增长速度。

Corelogic研究主管Tim Lawless表示，“中型首府城市和大多数‘其他州’边远地区市场依然为全国房价指数的增长做出贡献，但势头也逐渐减弱。”阿德莱德过去三个月的房价涨幅为 2.8%，是自 2023 年 6 月以来的最小涨幅。 霍巴特过去三个月的房价仅涨幅0.4%，其11月房价还下跌了0.1%。达尔文，堪培拉房价虽然于11月份轻微上涨，但在过去三个月内，是上图八个首府城市中季度房价跌幅位列第二，第四的城市。

此外，不同地区的市场趋势也存在显著差异。过去三个月，边远地区综合指数涨幅（1.1%) 依然快于首府城市（0.3%）。其中，维州的表现依然拉胯，其边远地区住房价格对总体数据造成拖累，在过去三个月内下跌 ‐0.9%，而其他所有“州内其他边远地区”的住房价格继续温和上涨，其中西澳大利亚边远地区房价上涨3.3%，领跑全国。

房地产市场供需已现端倪

虽然澳洲房屋价值总体仍保持上升趋势，但其在市场上的需求已显露颓势。今年春季，全国房屋总挂牌量同比增长10.6%。悉尼和墨尔本的房屋挂牌量目前分别比之前五年的平均水平高出 10.4% 和 9.1%，创下 2018 年以来同期的最高水平， 甚至一些房源紧张的城市也出现了库存上涨的情况，比如说珀斯。在截至2024年12月1日的四周内，珀斯房屋总挂牌量在今年首次超过去年同期，同比增长1.2%。整个春季销售季，珀斯全市总挂牌量增长了34%。

房屋挂牌量的上升并未带来其销量的上升，反映出市场购买力有所不足。悉尼的房屋销售量下降幅度最大，本季度的销售额比比前五年平均值低 17.7%。其他首府城市，例如墨尔本（-0.3%），布里斯班（-4.4%）销售量也都有所下滑。截至11月24日的四周内，各首府城市的清盘率进一步下降，57.3%的均值低于春季初的62.7%，显示出市场热度持续走低。

租赁市场同样转冷

全国租金指数继续保持相对平缓的增长趋势，11月上涨0.2%，截至11月的12个月内租金上涨上涨了5.3%，其年度变化达到了自2021年4月以来的最小值。可见租赁市场的发展也有所放缓。 即使是租金年增长率最高的城市珀斯，涨幅也从2024年初的16.6%下降至9.7%。 此外，珀斯的独立屋租金年增长率上涨了8.7%，是首富城市中涨幅最高的。

租赁需求放缓来源于租金承受能力有限，更多合租房出现在消费者的视野中，还有一些大型的澳洲家庭为了降低住房成本可能会选择恢复大的家庭规模。净海外移民的逐渐放缓也可能导致租金价值稳定，随着房屋建筑商积压工作的完成，这也可能会减少租赁市场的一些需求。

随着房价和租金趋于平稳，甚至是下降，总租金收益率也趋于稳定，这一数字自8月以来一直保持在3.7%的历史高位，没有更多变化。悉尼继续保持非常低的总租金收益率，所有住宅的总租金收益率仅为3.0%，而达尔文仍然是唯一一个收益率接近投资者抵押贷款利率的首府城市，目前投资者抵押贷款利率在现有贷款浮动利率的基础上平均约为6.6%。

市场形势已不容乐观

展望2025年，澳洲房地产市场可能面临更多挑战，房价增速趋于平缓甚至下跌，市场需求及购买力已经逐渐低于新房源进入市场的步伐；加之经济和地缘政治风险上升，未来前景愈发不明朗。

通胀是影响房地产市场的核心问题。最新数据显示，虽然10月份通胀指标为 2.1%，处于澳大利亚储备银行 2‐3% 的目标范围内；但是，10月的核心通胀却升至3.5%，高于9月的3.2%，削弱了市场对央行降息的预期，进一步压制了房地产市场的信心。

地缘政治风险增加了未来的复杂性与不确定性，中东和乌克兰的战争、特朗普当选新总统带来的潜在政策变化，以及即将到来的联邦选举，可能使住房政策称为焦点，增加了未来房地产市场的复杂性。

“住宅建筑行业在将新住房推向市场方面继续面临障碍，材料和劳动力成本在过去五年中飙升“，Corelogic研究主管Tim Lawles指出，“建筑成本没有像疫情期间那样迅速上涨，但仍以每季度1% 左右的速度增长。来自主要公共部门基础设施项目的激烈竞争，可能会使整个住宅建筑行业的劳动力和材料价格居高不下，限制了新住房的供应能力。”

市场转机仍需等待降息信号，Westpac-MI消费者信心调查显示，维多利亚买家信心略有回升，但不足以扭转当前市场颓势。

2025年房产市场的最大希望在于央行是否降息，[思王4] 尽管四大银行的经济学家预计利率将在 2 月至 5 月之间下降，但在此之前市场需求疲软和房价下降的趋势难以改变。

作者：Kevin

编辑：Gray

（欢迎订阅澳财网头条号，我们将不断为您提供优质的全球宏观经济分析和澳洲财经资讯）

文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用，请勿单独转载图片。本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述/一般信息，不构成交易建议，仅供参考。任何前瞻性陈述并非对未来业绩的保证或陈述，切勿过分依赖。在进行任何投资时，请基于个人投资目的、财务状况或个人需求考虑本文所含信息的适用性，谨慎决策，风险自担。